今天给各位分享土地成本的知识，其中也会对土地成本分摊方法进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！
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什么是土地成本？土地成本包括哪些？
简单说，土地成本就是为取得土地而发生的支出.一般包括:取得土地的价格、购买土地的契税、支付土地的补偿费等。一般是两大部分：1、土地取得费。2、土地开发费。
扩展资料
土地成本，包括土地使用权取得费及土地开发费，应与建筑费提取折旧费，而不能将土地使用权作为无形资产摊入管理费用。这样，在土地使用到期时，产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产。
土地开发成本核算应注意事项
1、土地开发成本归集对象的确定问题
房地产开发企业在具体确定成本归集对象时，应结合本企业的土地开发特点和实际情况，在满足成本计算的基础上加以确定，成本归集对象确定后，要有利成本计算的真实、准确和完整，正确反映成本的构成，并能及时结算成本对象的竣工成本。
一般而言，都以成片开发土地中的具体运作项目或土地区域作为成本归集对象。如某一成片开发土地上规划有紫荆花园、千*假日酒店等十个具体运作项目，则每一具体运作项目可作为成本归集对象。
2、共同成本的分配问题
对成片开发土地而言，肯定存在共同成本。那么，如何将共同成本分配至每一具体成本对象呢?分配方法有个别认定法，按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应考虑配比原则并且要保持使用方法的一致性。
1、土地取得费。
征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算;拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格。
2、土地开发费。
基础设施配套费。公共事业建设配套费。小区开发配套费。
探讨一种土地成本分摊方式
裴新民
土地成本常常是房地产开发项目最大的成本事项，不同方式分摊对项目分期税负、甚至总体税负有一定影响，因此常常引起财务人员、税务人员的交涉和争论。
最常用、最容易被税务接受的分摊方法是可售建筑面积分摊法，占地面积分摊法也得到税务部门一定支持，个别地方税务部门也接受销售收入比例法、售价比率法、层高系数法。之所以有这么多分摊方法，其实正是因为这些分摊方法均存在一些缺陷。本文简要分析现有方法的不足，并提出一种新方法与大家探讨。
一、现有分摊方法的局限和不足：
可售建筑面积分摊法数据来源可靠，争议最小，是最常用的分摊方法。但是，这个方法显然忽视了不同类型物业的售价差异，导致高价物业与低价物业分摊了同样的成本，不符合“收入成本配比原则”。
占地面积分摊法需要界定不同物业的占地面积，而占地面积缺乏法定的计算依据。如果是分期开发，只是区分不同期次的占地面积还比较直观，容易确定。如果想要区分同一期中不同类型物业的土地成本，占地面积如何划分就会出现多种方式，不同方法会出现不同计算结果。这显然干扰了这一方式的固定性、可核查性。
销售收入比例法、售价比率法符合“收入成本配比原则”，但是只适合全部物业销售完毕时的清算处理，中间部分销售完成、部分没有销售时不便采用，否则，就存在对未售部分的预估成分，影响计算结果的严肃性。
层高系数法用于建安成本分摊有一定合理性，其经济基础是层高越高建筑成本越大。但是这一方法用于土地成本分摊就十分勉强。在对建筑有限高要求时，层高越高，最终形成的建筑面积越少，似乎还能解释。在没有限高要求时，层高与土地成本的关系就找不到关联理由了。
二、设想的计算方法：
基于对以上分摊方式的思考，以及当前写字楼、公寓等商业物业价格普遍低于住宅价格的实际状况，我提出一个“土地使用年限比率分摊法”：
同地块存在不同性质用地时，有法定的土地使用年限，比如商业的土地使用年限为40年，住宅的土地使用年限为70年。因此，设定住宅的分摊系数为1，商业的分摊系数就可以设定为0.57【40年÷70年】。以此为基础，计算商业物业、住宅物业应分摊的土地成本。
例如，某地块占地面积10万㎡，容积率3，30%商业建筑面积9万㎡，70%住宅建筑面积21万㎡，土地成本总额20亿元，计容建筑面积的平均楼面地价约6667元/㎡，则：
商业物业分摊的土地成本总额为：200,000万元÷（90000㎡×0.57+210000㎡×1）×90000㎡×0.57=39,266万元
住宅物业分摊的土地成本总额为：
200,000万元÷（90000㎡×0.57+210000㎡×1）×210000㎡×1=160,734万元
商业物业的单位土地成本为：
39,266万元÷90,000㎡=4,363元/㎡
住宅物业的单位土地成本为：
160,734万元÷210,000㎡=7,654元/㎡
这样的分摊结果是商业与住宅分摊的土地成本相差3,291元/㎡，与平均的楼面地价有明显差异。
三、方式的合理性：
1、国有土地使用权出让设定了使用年限，企业付出土地出让金购买的是一定年限的土地使用权，年限到期后权属人需要向国家补交土地出让金。商业的土地使用年限与住宅的土地使用年限不同，《土地出让合同》对此进行了明确约定。因此，按照不同类别物业的土地使用年限分摊土地出让金，符合合同对价关系，吻合“成本”的原始含义。
2、《建设用地规划条件》是《土地出让合同》的重要附属法定文件，对项目地块中的商业、住宅的最高建筑面积有明确限定。因此，按照项目地块不同类别物业的土地使用年限分摊土地出让金，有准确、法定的数据依据，没有任何虚拟、估算成分。
四、方法的适用范围：
1、本办法主要适用于地块内同时有不同性质用地的情况，各类性质用地的占比较高的情况。显然单一性质的土地不适用本办法，其他业态占比很小的，使用不使用本办法影响很小。
2、本办法适用于商业物业售价低、住宅物业售价高的情况，在这样的情况下按本办法处理可以让成本与售价取得更好的配比结果。如果情况相反，则不宜采用本办法。
在此提出这样一个理论上讲得通，数据来源合法可靠，易操作、易核查，能解决商住项目成本分摊合理性的办法，欢迎大家进一步探讨。
中山土地成本计算公式
中山土地成本计算公式：V＝σ×r×666.67平方米/亩
V－每亩土地的价值，σ－每平方米建筑面积的土地成本，r－容积率
V每亩土地的价值是经营性土地进行招拍挂时的最后成交价，是老板们作为决策的依据； σ每平方米建筑面积的土地成本是项目运作成功的关键，是老板们的心理底价，它的取值是本公式的核心.
土地成本主要包含哪些方面
包括土地使用权取得费及土地开发费，应与建筑费提取折旧费，而不能将土地使用权作为无形资产摊入管理费用。这样，在土地使用到期时，产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产。
按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。
当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。
为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：
1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象。
2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
单方土地成本计算公式
1、企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发成本土地开发成本”明细账户的成本项目中。
2、企业开发自用建设场地所发生的费用，能分清负担对象的，直接记入“开发成本房屋开发成本”明细账户的成本项目中，不需要单独核算土地开发成本。
3、企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两个以上成本核算对象，应先归集发生的费用，记入“开发成本土地开发成本”明细账户的成本项目中。待土地开发完成投入使用，再按一定标准将其分配计入房屋建筑开发成本。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。
第九条土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。
第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。
土地成本的介绍就聊到这里吧，感谢你花时间阅读本站内容，更多关于土地成本分摊方法、土地成本的信息别忘了在本站进行查找喔。
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